Časté otázky k hypotékám

Výše hypotéky závisí především na LTV limitu (loan-to-value), který ČNB nastavuje na 80% pro běžné byty a rodinné domy. To znamená, že si můžete půjčit maximálně 80% z ceny nemovitosti a zbylých 20% musíte mít jako vlastní zdroje. Když si budete chtít vzít hypotéku na byt za 3 miliony korun, banka vám půjčí maximálně 2,4 milionu a vy musíte mít 600 tisíc korun připraveno.

Vlastní zdroje můžete postupně budovat kombinací spořádání, příspěvku od rodiny (který musí být zdokumentován) nebo prodeje stávajícího majetku. Realističtějším přístupem než snít o hypotéce hned je si nechat čas a naspořit 10–15% z ceny nemovitosti postupně. Mnohé banky také akceptují peníze, které jste dostali jako dědictví nebo dar, pokud máte jejich původ doložen.

Poplatek za appraisal (odhad nemovitosti) se pohybuje obvykle mezi 3000 až 6000 korun a zaplatí ho kupující. Jde o povinný krok, protože banka potřebuje nezávislý odhad toho, zda cena, za kterou nemovitost kupujete, odpovídá její reálné hodnotě. Bez tohoto odhadu vám banka hypotéku neposkytne.

Mimo splátky hypotéky zaplatíte pojištění nemovitosti (asi 1500–3000 Kč ročně), pojištění životní (pokud si jej vezměte), právnické poplatky za sepsání kupní smlouvy (2000–5000 Kč), poplatek za zápisem do katastru (cca 1000 Kč) a rezervu do banky na pojištění a daně (tzv. escrow). Celkově se počítá s tím, že k ceně nemovitosti přidáte zhruba 5–8% na všechny vedlejší náklady.

Fixace na 5–10 let ti dá jistotu, kolik budeš platit, ale sazby jsou teď vyšší než u variabilní. Pokud máš rozpočet napnutý a obáváš se růstu sazeb, je fixace bezpečnější volba. Variabilní sazba je levnější na začátku, ale riziko je tvoje – když ČNB zvýší sazby, tvá splátka se zvýší taky. Porovnění mezi bankami je klíčové, rozdíly v sazbách mohou být i 0,5–1% ročně.

Když si vezmeš hypotéku na 90% místo 80%, banka ti půjčí více peněz, ale bude chtít více zájmů a často ti bude nařizovat pojištění úvěru (insurance) navíc, což tě bude stát několik tisíc korun. ČNB aktuálně doporučuje LTV 80% jako bezpečný limit, vyšší LTV si vezmeš jen v případě, že máš dostatečný příjem a banka ti to schválí. Vypočítej si realně, co si můžeš dovolit dlouhodobě splácet.